相続後の空き家、売却時に得する特例とは？知っておきたいポイント！

相続した空き家を売却する際に適用される特例とは

被相続人居住用財産の特例の概要

　相続した空き家を売却した場合、「被相続人居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」が適用されることがあります。これは、相続した家屋が一定の条件を満たしている場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるという制度です。この特例は、相続人が空き家を円滑に処分し、地域の空き家問題を改善するために設けられたものです。

　対象となるのは、主に被相続人が居住していた家屋であり、昭和56年5月31日以前に建築された建物が基本的な要件です。また、売却時には、建物の適切な状態や耐震性なども考慮されるため、事前に確認しておくことが重要です。

適用される条件と満たすべき基準

　「居住用財産を売った場合の特例」を適用するためには、いくつかの条件を満たす必要があります。具体的な条件として、以下のポイントが挙げられます。

• 家屋が相続開始の直前まで被相続人の居住の用に供されていたこと（老人ホームなどに入所していた場合も適用可）。

• 建物が昭和56年5月31日以前に建築されていること。

• 区分所有建物登記（いわゆるマンション等）されていないこと。

• 相続開始の直前に被相続人以外の者が居住していないこと。

• 売却が令和9年12月31日までに完了していること。

　これらの基準に加え、空き家となった家屋を解体して更地の状態で売却する場合も特例の対象となります。ただし、条件を誤解してしまうと特例が適用されない場合もあるので、専門家に相談することをおすすめします。

特例による税金の軽減効果

　この特例を活用することで、相続した空き家を売却した際の譲渡所得に対する税負担を大幅に軽減することが可能です。譲渡所得から最大3,000万円が控除されるため、所得税や住民税の支払額が低くなります。この特例が適用されることで、税金の負担を減らし、手元に残る売却益を増やすことができます。

　例えば、売却価格から取得費用や諸経費を差し引いた譲渡所得が3,000万円以内である場合には、課税対象となる所得がゼロになる可能性があります。ただし、令和6年以降は条件によって控除額が変更される可能性があるため注意が必要です。

2024年以降の改正ポイント

　2024年以降、「居住用財産を売った場合の特例」には変更点が含まれる予定です。この改正では、主に相続人が3人以上いる場合、控除額が3,000万円から2,000万円に減額される新しいルールが導入されます。この改正は2024年1月1日以降に売却を行う取引に適用される予定です。

　また、これに伴い、複数の相続人がいる場合の対応方法についてもより慎重な検討が求められることになります。相続人同士で円滑に協議を行い、特例を適切に適用するための準備を行うことが大切です。

特例を受けるために必要な手続きと書類

手続きの流れ

　被相続人居住用財産に係る特例を受けるには、売却の前後で適切な手続きを行うことが重要です。まず、特例の適用条件を満たしているか確認することが第一歩です。次に、売却を進める段階では、不動産仲介業者と協力して家屋の査定や販売活動を行います。この過程で、家屋が相続開始時に「空き家」であることや、「被相続人が居住用に用いていた家屋」であることを証明するための書類準備が必要です。

　家庭裁判所で遺産分割が調整されている場合や、複数相続人が関与している場合は、相続人全員の同意も手続き上重要なポイントとなります。そして、売却完了後の確定申告時に、この特例の適用を申告し、場合によっては税務署に関連書類を提出します。適切な手続きがなされることで、譲渡所得に関する3,000万円控除が適用され、所得税の軽減効果を得ることができます。

必要な書類一覧

　この特例を適用するためには、揃えるべき書類がいくつかあります。主な書類には以下が含まれます。

• 相続が発生したことを証明する戸籍謄本

• 被相続人がその家屋を居住用として使用していたことを証明する住民票の除票または戸籍の附票

• 空き家が昭和56年5月31日以前に建築されたことを示す建物登記簿や建築確認通知書

• 売却する空き家が区分所有建物ではないことを正確に証明する不動産登記簿謄本

• 売却を証明する売買契約書のコピー

• 譲渡所得計算に必要な取得費や譲渡費用の領収書

　また、これらに加えて、申告時に税務署から指示される追加書類が必要となる場合もあります。手続きの途中で不足がないよう、事前に詳細を確認することをおすすめします。

自治体や税務署での相談方法

　特例の適用について迷った場合や、手続きに不安がある場合は、自治体や税務署への相談を活用しましょう。自治体の窓口では、空き家に関する支援制度や特例適用に必要な情報を提供してもらえます。特に自治体が運営する「空き家バンク」などでは、売却活動をサポートする選択肢も紹介されています。

　税金に関する具体的な疑問については、最寄りの税務署に問い合わせるのが最適です。税務署には、譲渡所得に関する専門窓口があり、確定申告時に求められる書類や手続きについて詳しく説明してもらえます。事前予約が必要な場合もあるため、訪問前には公式サイトや電話で確認しておくとスムーズです。

　さらに、近年ではオンラインでの相談窓口も増えています。これを利用することで、窓口に足を運ばずに専門家のサポートを受けることも可能です。早めの相談で、手続きや書類の準備に抜けがないようにしましょう。

相続後の空き家売却時の注意点

売却前に確認すべき家屋の状態

　相続後の空き家を売却する際には、まず家屋の状態をしっかりと確認することが重要です。建物の老朽化や劣化が進んでいる場合、売却価格に影響を及ぼす可能性があります。特に昭和56年5月31日以前に建築された家屋は、耐震基準が現在と異なるため、リフォームや補修が必要な場合があります。また、被相続人居住用財産を売った場合の特例を活用するために「空き家の状態」が基準を満たしていることを確認する必要があります。家の中に遺品が残されている場合は整理を行い、適切な状態を保つようにしましょう。

譲渡所得と課税の基礎知識

　相続後の空き家を売却する場合、譲渡所得にかかる税金を理解しておくことが不可欠です。譲渡所得とは、不動産の売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いた利益に対して課税される所得税のことを指します。この際、「被相続人居住用財産に係る譲渡所得の特例」を活用すれば、一定条件を満たす場合、最高3,000万円の特別控除を受けることができます。この特例を適用することで、課税額を大幅に軽減できる可能性がありますので、制度の適用条件や譲渡益の計算方法を把握しておきましょう。

複数相続人がいる場合の取り扱い

　相続人が複数いる場合、空き家の売却に関する意思決定が複雑になることがあります。特に遺産分割協議がまとまっていない場合や、相続税の負担割合などについて意見が分かれた場合には注意が必要です。また、令和6年以降、相続人の数が3人以上の場合は、特例の控除額が3,000万円から2,000万円に減額されるため、税金の負担増を避けるためにも早めの準備が求められます。売却前に相続人全員で協議を行い、権利関係を明確にしておくことがトラブル回避の鍵となります。

不動産仲介業者の選び方

　空き家売却を成功させるためには、信頼できる不動産仲介業者を選ぶことがポイントです。不動産業者によって得意エリアや実績が異なるため、複数の業者から査定を受け、比較検討することをおすすめします。また、「被相続人居住用財産を売った場合の特例」についての知識がある業者を選ぶと、売却手続きがスムーズに進むでしょう。さらに、売却価格の提示や販売戦略について明確な説明を行ってくれる業者を選ぶことで、トラブルを防ぎ、適正価格での売却を実現しやすくなります。

空き家特例を活用しない場合の選択肢

売却以外の資産活用方法

　相続した空き家は売却だけでなく、さまざまな資産活用方法があります。例えば、リノベーションを施して価値を高めた上で活用したり、シェアハウス、民泊、事業用物件として貸し出すなど、多様な選択肢が考えられます。また、地域の活性化のために空き家バンクに登録し、地方移住者や企業に提供する方法もあります。これらの方法は単なる資産の維持にとどまらず、空き家を効果的に活用する手段として注目されています。

固定資産税の軽減措置について

　空き家を売却しない場合でも、固定資産税の軽減措置を活用することで保有コストを抑えることができます。例えば、特定の居住用空き家では、住宅用地特例を適用することで税額の軽減が可能です。この軽減措置が適用されるためには、空き家が居住用財産に該当することが条件となります。また、固定資産税の額を抑える効果が得られるため、空き家をそのまま維持する場合にも有効な手段となります。

空き家管理サービスを利用する方法

　空き家特例を利用せず資産を保有するのであれば、空き家管理サービスの活用が有効です。このサービスでは、定期的な家屋の巡回や清掃、修繕などを代行してもらうことができ、遠隔地に住んでいる相続人でも安心して管理を任せられます。また、適切に管理を行うことで家屋の資産価値を維持しやすくなり、将来的に売却や賃貸に切り替える際にも有利な条件で取引できる可能性があります。管理費用はかかるものの、空き家の劣化を防ぐ重要な選択肢といえます。

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